Introdução:
O fracionamento de terrenos é uma prática comum na
arquitetura, especialmente em projetos residenciais. Ele permite dividir um
terreno em partes menores, viabilizando a construção de múltiplas unidades
habitacionais. É importante compreender o conceito de fração ideal, que determina
a parte ideal de um terreno que cada unidade terá direito, considerando
diversos fatores como área total do terreno, número de unidades desejadas,
legislação local e características do projeto.
O que é fracionamento e sua diferença para desmembramento:
O fracionamento de terrenos consiste na divisão de um terreno em partes menores, enquanto o desmembramento é a separação de uma área maior em duas ou mais áreas menores, com a criação de novas matrículas. No caso do fracionamento as 2 (ou mais) áreas deverão ser "divididas", coexistindo simultaneamente de forma permanente, ambos são coproprietários do "todo", cada um terá uma escritura da fração ideal do "todo", no caso do desmembramento a separação de áreas é permanente, sendo individualizada, cada parte com uma escritura de posse e matrícula separada.
No
fracionamento, as áreas resultantes não podem ser individualizadas,
permanecendo sob a mesma matrícula. Por exemplo, se um terreno de 600m² será
fracionado em 3 casas, cada casa terá uma fração ideal de 200m² (600m² / 3 =
200m²), o que equivale a 33,33% do terreno (200m² / 600m² = 0,3333).
Como calcular a fração ideal:
A fração ideal é calculada dividindo a área total do terreno pela quantidade de unidades resultantes do fracionamento. Por exemplo, se um terreno de 600m² será fracionado em 3 casas, cada casa terá uma fração ideal de 200m² (600m² / 3 = 200m²), o que equivale a 33,33% do terreno.
Vale ressaltar que, na prática, não é obrigatório que cada
fração tenha uma metragem ou proporção igual às outras. As unidades podem
variar, com uma unidade tendo 25%, outra com 35%, e outra com 40%, por exemplo.
Situações específicas de cálculo de fração ideal:
Fracionamento em duas casas: Um terreno de 400m² será
fracionado em duas casas. Cada casa terá uma fração ideal de 200m² (400m² / 2 =
200m²), o que equivale a 50% do terreno (200m² / 400m² = 0,50).
Fracionamento em três casas: Um terreno de 600m² será
fracionado em três casas. Cada casa terá uma fração ideal de 200m² (600m² / 3 =
200m²), o que equivale a 33,33% do terreno (200m² / 600m² = 0,3333).
Terrenos ortogonais e não ortogonais: Em um terreno
ortogonal de 500m², a fração ideal para cada unidade será calculada
considerando a área disponível após os recuos e afastamentos exigidos pela
legislação.
Casos de sobrados: Para um sobrado em um terreno de 300m², a
fração ideal pode ser calculada considerando a área total do terreno e a área
de cada pavimento do sobrado.
Condomínios horizontais: Em um condomínio horizontal com
área total de 10.000m² e 20 unidades, cada unidade terá uma fração ideal de
500m² (10.000m² / 20 = 500m²), o que equivale a 5% do terreno (500m² / 10.000m²
= 0,05).
Condomínios verticais: Em um condomínio vertical com área
total de 5.000m² e 50 apartamentos, cada apartamento terá uma fração ideal de
100m² (5.000m² / 50 = 100m²), o que equivale a 2% do terreno (100m² / 5.000m² =
0,02).
Documentação e escritura:
No fracionamento, as unidades resultantes compartilham a
mesma matrícula do terreno original, não sendo necessário criar novas matrículas
para cada unidade. Portanto, a escritura das unidades é feita em conjunto com o
terreno original, a nível de cartório. Cada unidade pode ter uma escritura
individual da fração ideal.
Conclusão:
O cálculo da fração ideal é essencial para garantir a correta
divisão de um terreno em projetos de arquitetura. Compreender os aspectos
legais e técnicos envolvidos é fundamental para o sucesso do fracionamento.
Esperamos que este guia tenha sido útil para projetistas e jovens arquitetos
interessados neste tema.